دومين زنگ خطر درباره وضعيت عرضه جديد مسكن در شهر تهران به صدا درآمد.
گسترش‌نيوز: بررسي‌ها از وضعيت عرضه مسكن نوساز در پايتخت نشان مي‌دهد؛ درحالي‌كه پيش از اين اولين اخطار در بازار عرضه مسكن به لحاظ كاهش محسوس حجم عرضه واحدهاي مسكوني تازه‌ساز به بازار مسكن شناسايي شده بود هم‌اكنون اخطار دوم در شكل كاهش بي‌سابقه سهم فروش واحدهاي مسكوني نوساز در مناطق مختلف تهران رصد مي‌شود.
آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد در شرايطي كه در سال ۹۸ براي پنجمين سال پياپي تيراژ عرضه جديد واحدهاي مسكوني به بازار مسكن به طور متوسط معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد از كف نياز به عرضه جديد مسكن به بازار كمتر بود، از سوي ديگر با رسيدن سهم فروش واحدهاي مسكوني نوساز در روزهاي پاياني سال ۹۸ به كمترين ميزان خود دست‌كم طي دو تا سه سال گذشته، دومين زنگ خطر بازار مسكن به لحاظ افت تيراژ جديد ساختماني و ورود آپارتمان‌هاي تازه‌ساز به بازار مسكن پايتخت به صدا درآمد.
درحالي‌كه در سال ۹۸ باز هم تيراژ ساختماني مورد انتظار براي عرضه جديد به بازار مسكن شهر تهران محقق نشد و عرضه جديد واحدهاي مسكوني براي پنجمين سال متوالي همچنان در سطحي كمتر از نياز حداقلي بازار به ساخت و عرضه واحدهاي مسكوني قرار گرفت، شاهد دوم كاهش عرضه مسكن تازه‌ساز در قالب افت محسوس سهم فروش واحدهاي مسكوني نوساز در بازار معاملات مسكن شهر تهران در مقايسه با ماه‌هاي گذشته رصد شد.
كاهش محسوس فروش خانه نوساز
سهم فروش واحدهاي مسكوني نوساز در روزهاي پاياني سال گذشته با كاهش محسوس به ۴۰ درصد رسيد؛ اين ميزان در معاملات مربوط به خريد و فروش واحدهاي مسكوني در اولين ماه سال ۹۹ نيز حول وحوش همين ميزان رقم خورد. هر چند در فروردين‌ماه ركورد ركود معاملات مسكن به لحاظ كمترين حجم و تعداد معاملات خريد آپارتمان در تهران شكسته شد و درحالي‌كه در بدترين شرايط در همه ماه‌هاي فروردين سال‌هاي اخير و در تاريخ ثبت آمار معاملات مسكن به صورت ماهانه دست‌كم ۳ هزار فقره معامله خريد مسكن در شهر تهران در اين ماه به ثبت مي‌رسيد اما در فروردين ۹۹ در يك ركود بي‌سابقه تنها حدود هزار و ۲۰۰ معامله خريد مسكن در ۲۲ منطقه پايتخت انجام شد. كاهش محسوس سهم فروش واحدهاي مسكوني نوساز در حالي در بازار معاملات مسكن شهر تهران نسبت به گذشته رصد مي‌شود كه در سال‌هاي رونق معاملات و ساخت و ساز مسكن اين سهم همواره بيش از ۵۰ درصد از كل معاملات مسكن شهر تهران بود. سهم فروش واحدهاي مسكوني نوساز در بازار مسكن شهر تهران در حالي هم‌اكنون به شكل بي‌سابقه دست‌كم طي دو تا سه سال اخير كاهش يافته و به حدود ۴۰ درصد حجم كل معاملات فروش مسكن پايتخت رسيده است كه حتي در بهمن‌ماه - ماه مياني زمستان سال گذشته - اين سهم ۴۳ درصد گزارش شد.
آمارهاي رسمي مربوط به آخرين تحولات بازار مسكن شهر تهران از سوي ديگر حاكي است ميزان افت معاملات خريد واحدهاي مسكوني نوساز يا تازه‌ساز نيز نسبت به همه گروه‌هاي سني واحدهاي مسكوني معامله شده در بازار مسكن شهر تهران در روزهاي پاياني سال ۹۸ بيشتر بوده است. به اين معنا كه بيشترين ميزان افت معاملات مسكن در ميان همه گروه‌هاي سني واحدهاي مسكوني مربوط به واحدهاي مسكوني نوساز بوده است. سهم فروش واحدهاي مسكوني نوساز در ۲۹ روز منتهي به پايان سال ۹۸-اسفند ماه ۹۸- معادل ۲۰ درصد در مقايسه با سهم فروش اين گروه از واحدهاي مسكوني در مقطع زماني مشابه سال گذشته كاهش يافت و اين ميزان افت بيشترين ميزان كاهش سهم معاملات فروش مسكن در ميان رده‌هاي مختلف سني آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران است. اين در حالي است كه به طور كلي ميزان افت تعداد معاملات خريد مسكن شهر تهران در ميان همه رده‌هاي سني واحدهاي مسكوني به طور متوسط ۱۸ درصد بوده است.
اين موضوع نشان مي‌دهد افت نقطه‌اي سهم فروش واحدهاي مسكوني نوساز از ميزان كاهش سهم فروش مسكن در همه رده‌هاي سني واحدهاي مسكوني نيز بيشتر بوده است. در واقع در عين حال كه سهم فروش واحدهاي مسكوني نوساز و تازه‌ساز در شهر تهران در روزهاي پاياني سال گذشته در مقايسه با ماه‌هاي قبل و همچنين مقطع زماني مشابه سال قبل به ميزان محسوس كاهش يافته است از سوي ديگر همچنين بازار معاملات مسكن در بخش فروش واحدهاي مسكوني نوساز بيشترين ميزان افت را در ميان همه گروه‌هاي سني واحدهاي مسكوني معامله شده در بازار تجربه كرده است.
وضعيت قرمز كارنامه عرضه مسكن در تهران
بررسي‌هاي كارشناسي از شناسايي دو علت عمده در اين زمينه خبر مي‌دهد. اولين علت كاهش محسوس و قابل‌توجه سهم معاملات واحدهاي مسكوني نوساز در شهر تهران در ميان ساير رده‌هاي سني واحدهاي مسكوني، مربوط به وضعيت قرمز كارنامه عرضه مسكن در شهر تهران طي سال‌هاي اخير است. همان‌گونه كه گفته شد در سال ۹۸ نيز براي پنجمين سال متوالي حجم عرضه جديد به بازار مسكن در قالب واحدهاي مسكوني تازه‌ساز و كليدنخورده به بازار كمتر از كف عرضه مورد نياز بازار براي ايجاد تعادل بين عرضه و تقاضاي مسكن بود.
بررسي آمارهاي ارائه شده درباره پروژه‌هاي ساختماني اجرا شده در سال گذشته نشان مي‌دهد در ۱۲ ماه سال ۹۸، مجموعا ۶۶ هزار و ۲۰۰ واحد مسكوني در شهر تهران ساخته شدند كه نسبت به سال ۹۷ معادل ۵/ ۱۳ درصد كاهش داشته است. اين روند نسبت به دو سال گذشته نشان‌دهنده رسيدن تيراژ ساخت‌وساز به پايين‌ترين سطح است. در سال‌هاي ۹۶ و ۹۷ به ترتيب ۷۰ هزار و ۷۸۰ واحد و ۷۶ هزار و ۵۶۰ واحد مسكوني در پايتخت ساخته شدند. در عين حال، مقايسه حجم آپارتمان‌سازي انجام شده در اين شهر از ابتداي دهه تاكنون حاكي از آن است كه پس از شكل‌گيري سونامي ساخت‌وساز در سال‌هاي ۹۱ و ۹۲؛ از سال ۹۳ تا پايان سال گذشته، كمترين عرضه مسكن به بازار ابتدا در سال ۹۴ معادل ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسكوني و پس از آن در سال ۹۸ رخ داد.
در شرايطي كه به لحاظ پاسخ به حداقل نياز به عرضه جديد واحدهاي مسكوني به بازار مسكن در قالب آپارتمان‌هاي تازه‌ساز بايد سالانه دست‌كم ۹۶ هزار واحد مسكوني به بازار مسكن شهر تهران اضافه شود اما در سال ۹۸ تنها ۶۶ هزار واحد مسكوني ساخته شد كه ۳۲ درصد كمتر از كف نياز بازار به واحدهاي مسكوني تازه‌ساز و عرضه مسكن به متقاضيان است. اين موضوع نشان مي‌دهد هم‌اكنون تيراژ ساختماني در شهر تهران محدود است و ساخت و ساز كمتر از نياز حداقلي بازار معاملات مسكن انجام مي‌شود و به اين ترتيب عرضه جديد دست كم پنج سال متوالي نتوانسته است حتي كف نياز به عرضه جديد مسكن را پوشش دهد و پاسخگو باشد. اخطار دوم تاييدكننده اخطار اول درخصوص وضعيت قرمز بازار ساخت مسكن در پايتخت است.كاهش محسوس حجم معاملات واحدهاي مسكوني نوساز در بازار مسكن شهر تهران از يك زاويه مهم نشان‌دهنده كمبود عرضه جديد به بازار مسكن است. كاهش عرضه جديد به بازار مسكن و كافي نبودن ساخت واحدهاي مسكوني موجب شده است به تبع حجم معاملات واحدهاي مسكوني نوساز نيز به‌دليل كاهش ميزان عرضه آنها به بازار افت كند. اين موضوع يعني كاهش عرضه واحدهاي مسكوني نوساز كه در نهايت منجر به كاهش حجم معاملات اين گروه از واحدهاي مسكوني در بازار معاملات مسكن شهر تهران شده است با گذشت زمان وزن بيشتري در تغييرات افزايشي قيمت مسكن خواهد داشت. به‌عبارت ديگر به دنبال كاهش عرضه واحدهاي مسكوني نوساز و تازه‌ساز به بازار مسكن و در نتيجه كاهش حجم معاملات اين گروه از واحدها، تغييرات افزايشي قيمت مسكن ناشي از كمبود عرضه واحد نوساز و در نتيجه افزايش قيمت اين گروه از واحدها شديدتر از زماني خواهد بود كه حجم مناسب و كافي ساخت و ساز و عرضه آپارتمان‌هاي نوساز به بازار مسكن صورت مي‌گيرد.
اين موضوع مي‌تواند منجر به بروز يك اتفاق مهم در بازار مسكن شود. بررسي‌ها نشان مي‌دهد حتي در زماني كه سهم عرضه واحدهاي مسكوني نوساز به بازار مسكن در نتيجه مطلوب بودن حجم ساخت و سازها قابل‌توجه و كافي بود، سهم واحدهاي مسكوني مورد تقاضاي گروه غالب متقاضي مسكن يعني عرضه واحدهاي مسكوني با مساحت كمتر از ۶۰ متر و ۸۰ متر در ميان عرضه جديد محدود بود. به اين معنا كه حتي در زمان اوج رونق فعاليت‌هاي ساختماني تمايل سازنده‌ها بيشتر به ساخت واحدهاي مسكوني بزرگ‌متراژ - با مساحت بيش از ۱۰۰ مترمربع – بود. از اين رو حتي در آن سال‌ها سهم عرضه واحدهاي مسكوني كه گروه غالب متقاضيان اعم از مصرفي، سرمايه‌گذار و سفته‌باز متقاضي خريد آنها بودند در ميان ساير گروه‌هاي متراژي آپارتمان‌هاي نوساز عرضه شده به بازار ناچيز بود. حال در شرايطي كه وضعيت ساخت‌وسازها در حالت هشدار قرار گرفته و زنگ خطر كمبود عرضه جديد به بازار مسكن به صدا درآمده است باز هم سهم اين واحدها و عرضه اين گروه از واحدهاي مسكوني مورد تقاضاي اغلب خريداران،كمتر از قبل شده است. بنابراين وضعيت عرضه اين دسته از آپارتمان‌ها در شرايط فعلي حادتر از قبل شده است.
اين موضوع در صورت تداوم و در صورتي كه با رفع موانع ساخت‌وساز و ايجاد رونق در بازار پروژه‌هاي ساختماني و همچنين ترغيب و تشويق سازنده‌ها به سمت ساخت واحدهاي مسكوني متناسب با الگوي غالب تقاضا-واحدهاي مسكوني كوچك‌متراژ با مساحت كمتر از ۸۰ مترمربع - برطرف نشود مي‌تواند رفته رفته اثرات افزايشي قابل‌توجه از همين ناحيه بر سطح قيمت مسكن در كل بازار برجاي بگذارد. از آنجا كه سطح قيمت واحدهاي مسكوني در شهر تهران و در عمده شهرها برمبناي قيمت واحدهاي مسكوني نوساز برآورد و تعيين مي‌شود در صورت كاهش عرضه واحدهاي مسكوني نوساز و افزايش قيمت اين گروه از واحدها در نتيجه كمياب شدن و كمبود عرضه، ساير واحدهاي مسكوني نيز دستخوش تحولات افزايشي قيمت شده يا دست كم شرايط براي تعديل سطح قيمت‌ها در بازار مسكن دشوارتر از مقطع زماني حاضر خواهد شد. هم‌اكنون بخش عمده و قابل توجه ريزش سهم نوسازها در معاملات مسكن شهر تهران در مقايسه با ماه‌هاي گذشته در شكل افزايش سهم واحدهاي مسكوني ميانسال و سالخورده منعكس مي‌شود. تازه‌ترين آمارهاي مربوط به تحولات بازار مسكن شهر تهران مربوط به مقطع زماني فروردين‌ماه امسال كه به تازگي از سوي بانك مركزي منتشر شده است حاكي است در اين ماه سهم فروش واحدهاي مسكوني با عمربناي بالاتر از ۲۰ سال نسبت به مقطع زماني مشابه سال گذشته-فروردين ماه سال ۹۸-حدود ۲ درصد افزايش يافته است. يكي از مهم‌ترين دلايل اين موضوع كاهش عرضه واحدهاي مسكوني نوساز به بازار مسكن و از سوي ديگر افزايش شكاف قيمتي بين واحدهاي مسكوني نوساز و سالخورده به‌دليل كاهش عرضه نوسازها و تاثير اين موضوع در نوسانات افزايشي قيمت اين گروه از واحدهاي مسكوني است. با اين حال همچنان بيشترين ميزان معاملات مسكن در هر ماه در شهر تهران كماكان در رده سني واحدهاي مسكوني نوساز انجام مي‌شود.اما كاهش سهم فروش نوسازها در نتيجه كماي فعاليت‌هاي ساختماني و كاهش حجم عرضه واحدهاي مسكوني تازه‌ساز به بازار مسكن مي‌تواند پيامدهاي منفي و زيان‌بار براي بازار مسكن به‌خصوص از ناحيه تشديد كمبود عرضه، افزايش شكاف بين ميزان تقاضا و حجم عرضه، افزايش فاصله قيمتي بين واحدهاي مسكوني با موقعيت مشابه اما با عمربناي متفاوت (نوساز و سالخورده) و در نتيجه اثرگذاري افزايشي بر سطح قيمت واحدهاي مسكوني در كل بازار تحت‌تاثير افزايش قيمت نوسازها و تازه‌سازها بر جاي بگذارد. كارشناسان معتقدند بايد سياست‌هايي اعمال شود كه سازنده‌ها علاوه‌بر ترغيب به بازگشت به فعاليت‌هاي ساختماني و خروج بازار ساخت‌وساز از حالت ركود، ساخت واحدهاي مسكوني متناسب با الگوي غالب تقاضا براي ايجاد تعادل بين ميزان عرضه و حجم تقاضاي واحدهاي مسكوني به‌خصوص در مناطق مصرفي و پرتقاضا را در دستور كار خود قرار دهند. چراكه در صورت ادامه وضعيت و شرايط فعلي، انتظار مي‌رود سهم نوسازها از كل معاملات مسكن شهر تهران بازهم كمتر شود.
منبع: دنياي اقتصاد